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Superbonus 110%: titolo abilitativo, stato legittimo e proroghe – le novità introdotte dagli ultimi decreti

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Con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale (GU n.129 del 31.05.2021) del Decreto-Legge 31 maggio 2021, n. 77 “Governance del Piano nazionale di rilancio e resilienza e prime misure di rafforzamento delle strutture amministrative e di accelerazione e snellimento delle procedure”, c.d. decreto sulle semplificazioni sono state apportate delle modifiche importanti al Superbonus, ovvero viene modificato l’art.119 del D.L. n.34 del 19/05/2020, convertito, con modificazioni, dalla legge n.77 del 17/07/2020, articolo che introduceva il c.d. Superbonus nel quadro normativo italiano.
La modifica che viene apportata al comma 13-ter del suddetto art.119 incide sul titolo abilitativo richiesto per l’attuazione degli interventi di efficientamento e quindi sulla valutazione dei titoli che hanno attestato la costruzione e/o la legittimazione dell’immobile oggetto di intervento, fermo restando impregiudicata la valutazione della legittimità dell’immobile stesso*.

I principali effetti di questo nuovo comma 13-ter:
• si applica a tutti gli interventi di Superbonus (sia Ecobonus che Sismabonus) che non prevedono demolizione e ricostruzione;
• tutti gli interventi di Superbonus vengono individuati come manutenzione straordinaria e quindi per la realizzazione deve essere presentata la Comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) al Municipio di competenza;
• nella CILA vanno indicati solo gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero deve essere attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967;

Il primo aspetto importante da chiarire è che il decreto non prevede alcuna sanatoria per gli abusi edilizi. Il Decreto Semplificazioni afferma infatti che “Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento”, e rimangono invariati anche gli oneri di urbanizzazione dovuti in base alla tipologia di intervento proposto.

In sostanza, anche se lo stato legittimo non dovrà più essere dichiarato, le CILA dovranno riportare fedelmente gli interventi (pena la decadenza del beneficio fiscale) e, quindi, lo stato dei luoghi. Pertanto presentare una CILA con uno stato di fatto diverso da quello dell’ultimo titolo abilitativo comporterà il rischio di sanzioni civili e penali per le difformità e gli abusi edilizi eventualmente presenti.

Risulta evidente che se l’immobile presenta degli abusi, questi continueranno ad esistere (a meno che non vengano rimossi o sanati) e rimarrà sempre il potere di vigilanza da parte della pubblica amministrazione che, attraverso un controllo incrociato tra i titoli edilizi legittimanti e le CILA presentate, potrà sempre verificare la presenza di eventuali abusi edilizi.

Validità e proroghe del Superbonus
Grazie alle novità introdotte dal DL 59/2021 “Misure urgenti relative al Fondo complementare al Piano nazionale di ripresa e resilienza e altre misure urgenti per gli investimenti” (GU n.108 del 07.05.2021), il Superbonus si potrà utilizzare negli edifici condominiali per tutto il 2022 a prescindere dallo stato di avanzamento dei lavori (prima invece si poteva arrivare a fine 2022 solo a condizione che a alla data del 30.06.2022 fosse stato completato il 60% delle opere).

Con il suddetto decreto sono stati estesi anche i termini del Superbonus per gli ex-IACP (Istituti autonomi case popolari): la scadenza è 30 giugno 2023 a prescindere dallo stato di avanzamento lavori, con la possibilità di avere ulteriori 6 mesi (quindi fino al 31 dicembre 2023) se al 30 giugno 2023 sarà completato il 60% dei lavori previsti.

Mentre le persone fisiche, proprietarie di edifici composti da 2 a 4 unità immobiliari distintamente accatastate, potranno usare il Superbonus 110% fino al 31 dicembre 2022 se al 30 giugno 2022 avranno realizzato il 60% degli interventi.

* art.33 comma 1 del decreto Rilancio – modifica comma 13-ter dell’art. 119 Legge 77/2020: “Gli interventi di cui al presente articolo, con esclusione di quelli comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici, costituiscono manutenzione straordinaria e sono realizzabili mediante comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA). Nella CILA sono attestati gli estremi del titolo abilitativo che ha previsto la costruzione dell’immobile oggetto d’intervento o del provvedimento che ne ha consentito la legittimazione ovvero è attestato che la costruzione è stata completata in data antecedente al 1° settembre 1967. La presentazione della CILA non richiede l’attestazione dello stato legittimo di cui all’ articolo 9-bis, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380. Per gli interventi di cui al presente comma, la decadenza del beneficio fiscale previsto dall’articolo 49 del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001 opera esclusivamente nei seguenti casi: a) mancata presentazione della CILA; b) interventi realizzati in difformità dalla CILA; c) assenza dell’attestazione dei dati di cui al secondo periodo; d) non corrispondenza al vero delle attestazioni ai sensi del comma 14. Resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento.”.
art.33 comma 2 del decreto Rilancio: “Restano in ogni caso fermi gli oneri di urbanizzazione dovuti in base alla tipologia di intervento proposto”.
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